Inhalt

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   Danksagung
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   Vorwort
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   Inhaltsübersicht
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   Inhaltsverzeichnis
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   Abbildungsverzeichnis
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   Tabellenverzeichnis
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   Abkürzungsverzeichnis
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   Symbolverzeichnis
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   Zusammenfassung
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  1 Einleitung
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   1.1 Problemstellung
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   1.2 Aufbau der Arbeit
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   1.3 Stand der Literatur
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  1.4 Methodisches Vorgehen
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  1.4.1 Betrachtungsgegenstand und Datenlage
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   1.4.1.1 Charakterisierung der deutschen Wohnungswirtschaft
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   1.4.1.2 Einschätzung der Datenlage
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   1.4.1.3 Eignung von Geschäftsberichtsdaten zur vergleichenden Analyse
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   1.4.2 Untersuchungsgegenstand und Grundgesamtheit
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   1.4.3 Forschungsgegenstand der Arbeit
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   1.4.4 Stresstest als Untersuchungsmethode
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   1.4.4.1 Definition Stresstest
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   1.4.4.3 Anwendung auf Unternehmen außerhalb des Finanzsektors
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   1.4.4.4 Akzeptanz und Relevanz von Stresstestergebnissen
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   1.4.4.5 Kritische Designfragen für Stresstests
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   1.4.4.6 Generierung von Szenarien durch einen Monte-Carlo-Algorithmus
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  2 Grundlagen und Begriffsbestimmung
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   2.1 Bedeutung der Immobilienwirtschaft
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   2.2 Historische Entwicklung der Geschäftstätigkeit bis 2007
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  2.3 Wohnungswirtschaftliche Werttreiber
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   2.3.1 Identifikation und Bewertung
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   2.3.2.1 Operative und finanzielle Zusammenhänge
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   2.3.2.2 Ursachen und Wirkungen
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   2.3.3 Folgerungen für das Management
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   2.4 Wohnungswirtschaftliche Geschäftsmodelle und Implikationen
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  3 Design eines spezifischen Stresstests für Wohnungsunternehmen
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   3.1 Zielsetzung des Stresstests
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  3.2 Methodik von Stresstests
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   3.2.1 Verwendete Systematik
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  3.2.2 Umgang mit den kritischen Designfragen zum Stresstest251F
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   3.2.2.1 Gestaltung der Rahmenbedingungen
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   3.2.2.2 Strukturierung des Modells
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   3.2.2.3 Innere Logik
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  3.3 Strukturierung des Testmodells
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   3.3.1 Zielsetzung und Aufbau
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   3.3.2 Abbildung der Unternehmensstruktur und Entwicklung
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   3.3.2.1 Portfolio
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   3.3.2.2 Leerstand
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   3.3.2.3 Fluktuation
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   3.3.2.4 Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen
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   3.3.2.5 Instandhaltung und Modernisierung
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   3.3.2.6 Personal
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   3.3.2.7 Zinsen
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   3.3.2.8 Maklerfaktoren
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   3.3.2.9 Steuern
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  3.3.3 Messgrößen für die Stressempfindlichkeit
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   3.3.3.1 Minderungen des Unternehmenswertes
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   3.3.3.2 Aufrechterhaltung der Zahlungsbereitschaft
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   3.3.3.3 Kapitalerhaltung und Überschuldung
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   3.3.3.4 Minderungen der Kapitalrendite
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   3.3.4 Quantifizierung der Krisensensitivität
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  3.4 Identifizierung relevanter Risiken und Stressparameter
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   3.4.1 Relevante Risiken für die Wohnungswirtschaft
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   3.4.2 Ableitung der Stressparameter
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   3.5 Design der Sensitivitätsanalyse
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  3.6 Design der Szenarioanalyse
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   3.6.1 Deterministisch-hypothetische Szenarien
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  3.6.2 Szenarien generiert durch Monte-Carlo-Algorithmus
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   3.6.2.1 Methodische Grundlagen
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   3.6.2.2 Phase 1: Festlegung des Prognosemodells
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   3.6.2.3 Phase 2: Auswahl der Stressparameter
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   3.6.2.4 Phase 3: Bestimmung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen
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   3.6.2.5 Phase 4: Ermittlung der Korrelationen
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   3.6.2.6 Phase 5: Generierung der Zufallszahlen und Simulationsläufe
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  4 Durchführung zweier Fallstudien
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   4.1 Zielsetzung und Funktion der Fallstudien
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   4.2 Kurzbeschreibung der Fallstudienunternehmen
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  4.3 Umsetzung der Unternehmensstrategie im Periodenvergleich
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  4.3.1 Ableitung der Unternehmensstrategie
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   4.3.1.1 Fall 1 – Kernpunkte der Unternehmensstrategie
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   4.3.1.2 Fall 2 – Kernpunkte der Unternehmensstrategie
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   4.3.1.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.2 Gestaltung der Gesellschafterstruktur
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   4.3.2.1 Fall 1 – Kampf gegen Privatisierung
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   4.3.2.2 Fall 2 – Durchführung eines Börsengangs
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  4.3.3 Steigerung des Unternehmenswertes bzw. der Profitabilität
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   4.3.3.1 Geplante Umsetzung der Wertsteigerung
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   4.3.3.2 Entwicklung des Unternehmenswerts pro m²
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   4.3.3.3 Entwicklung Eigenkapitalrentabilität
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   4.3.3.4 Entwicklung der stillen Reserven
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   4.3.3.5 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.4 Erfüllung des Wachstumsziels
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   4.3.4.1 Fall 1 – Moderates Wachstum
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   4.3.4.2 Fall 2 – Strategischer Erwerb großer Portfolien
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   4.3.4.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.5 Dienstleistungen für Dritte
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   4.3.5.1 Fall 1 – Expansion Eigentumsverwaltung
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   4.3.5.2 Fall 2 – Professionelle Verwaltung von Wohnimmobilien
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   4.3.5.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.6 Verkauf von Wohn­ und Gewerbeimmobilien
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   4.3.6.1 Fall 1 – Verkauf von Wohn­ und Gewerbeimmobilien
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   4.3.6.2 Fall 2 – Sozialverträgliche Privatisierung vorrangig an Mieter
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   4.3.6.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.7 Ausgestaltung des Portfoliomanagements
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   4.3.7.1 Fall 1 – Qualitatives Portfoliomanagement
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   4.3.7.2 Fall 2 – Aktives Portfoliomanagement
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   4.3.7.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.8 Technisches Management
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   4.3.8.1 Fall 1 – Energetische Sanierung innerhalb von 20 Jahren
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   4.3.8.2 Fall 2 – Marktgerechte Instandhaltungsstrategie
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   4.3.8.3 Entwicklung der spezifischen Ausgaben
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   4.3.8.4 Vergleich der Einzelkomponenten
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   4.3.8.5 Branchenüblichkeit von Instandhaltungs­ und Modernisierungsausgaben
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   4.3.8.6 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.9 Management der Mietnebenkosten
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   4.3.9.1 Fall 1 – Senkung Mietnebenkosten
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   4.3.9.2 Fall 2 – Weitergabe von Einkaufsvorteilen
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   4.3.9.3 Entwicklung der Mietnebenkosten
•  
   4.3.9.4 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.10 Bauträgeraktivitäten und Projektgeschäft
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   4.3.10.1 Fall 1 – Mittelfristiger Rückzug aus Bauträgergeschäft
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   4.3.10.2 Fall 2 – Rückzug aus Projektentwicklung
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   4.3.10.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.11 Soziale Aspekte
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   4.3.11.1 Fall 1 – Übernahme sozialer Verantwortung
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   4.3.11.2 Fall 2 – Sozialverträgliche Unternehmenstätigkeit
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   4.3.11.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.3.12 Finanzierung und Hedging
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   4.3.12.1 Fall 1 – Absicherung Zinsrisiko
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   4.3.12.2 Fall 2 – Optimierung Finanzierungskosten
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   4.3.12.3 Struktur des Kapitals
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   4.3.12.4 Finanzielle Rahmenbedingungen
•  
   4.3.12.5 Umsetzung im Basisfall
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   4.3.13 Fall 2 – Schaffen einer Marke
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  4.4 Weitere Erkenntnisse aus dem Periodenvergleich
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  4.4.1 Personalentwicklung und ­ausgaben
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   4.4.1.1 Fall 1 – Personalentwicklung
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   4.4.1.2 Fall 2 – Personalentwicklung
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   4.4.1.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.4.2 Bewirtschaftung der Immobilienbestände
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   4.4.2.1 Fall 1 – Wesentliche Parameter
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   4.4.2.2 Fall 2 – Wesentliche Parameter
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   4.4.2.3 Umsetzung im Basisfall
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  4.4.3 Operativer Cashflow
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   4.4.3.1 Fall 1 – Cashflow-Entwicklung
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   4.4.3.2 Fall 2 – Cashflow-Entwicklung
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   4.5 Kritische Würdigung von Strategie und Berichterstattung
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  4.6 Auswertung der Stresstests der Fallstudienunternehmen
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  4.6.1 Ergebnisse des Stresstests mit univariaten Parametern
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   4.6.1.1 Ausgangssituation für den Stresstest
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   4.6.1.2 Auswirkungen auf den Unternehmenswert
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   4.6.1.3 Aufrechterhaltung der Zahlungsbereitschaft
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   4.6.1.4 Kapitalerhaltung und Überschuldung
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   4.6.1.5 Ergebnisse des inversen Stresstests mit univariaten Parametern
•  
   4.6.1.6 Höhe der Kapitalrenditen
•  
   4.6.1.7 Fazit des univariaten Tests
•  
  4.6.2 Ergebnisse des Stresstests mit multivariaten Parametern
•  
   4.6.2.1 Auswirkungen auf den Unternehmenswert
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   4.6.2.2 Aufrechterhaltung der Zahlungsbereitschaft
•  
   4.6.2.3 Kapitalerhaltung und Überschuldung
•  
   4.6.2.4 Höhe der Kapitalrenditen
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   4.6.2.5 Fazit der multivariaten Tests
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   4.6.3 Vergabe der Stressresistenz-Indices
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  4.7 Beurteilung der Modelladäquanz
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   4.7.1 Erkenntnisse aus dem Soll-Ist-Vergleich
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   4.7.2 Kritische Faktoren für die Aussagekraft des Modells
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   4.7.3 Erkenntnisse aus den Stresstests
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   4.7.4 Würdigung der Fallstudienergebnisse
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  5 Darstellung und Interpretation der Stresstestergebnisse des Panels
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   5.1 Kurzbeschreibung der getesteten Unternehmen
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  5.2 Relative Bedeutung der univariaten Stressfaktoren
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   5.2.1 Veränderungen des Unternehmenswerts in univariaten Tests
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   5.2.2 Auftreten von Liquiditätsengpässen in univariaten Tests
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   5.2.3 Umfang der Kapitalerhaltung in univariaten Tests
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   5.2.4 Veränderungen der Kapitalrendite in univariaten Tests
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   5.2.5 Ergebnis der univariaten Tests
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  5.3 Test der Relevanz einzelner Stressfaktoren durch Szenarioanalyse
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   5.3.1 Veränderungen des Unternehmenswerts in multivariaten Tests
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   5.3.2 Auftreten von Liquiditätsengpässen in multivariaten Tests
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   5.3.3 Umfang der Kapitalerhaltung in multivariaten Tests
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   5.3.4 Veränderungen der Kapitalrendite in multivariaten Tests
•  
   5.3.5 Ergebnis der multivariaten Tests
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   5.4 Identifizierung von Bestimmungsgründen für erhöhte Krisensensitivität
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   5.4.2 Bestimmungsgründe für Liquiditätsengpässe
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  5.5 Auswirkungen von Eigentümerstrukturen
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   5.5.1 Homogenität der Eigentümergruppen
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   5.5.2 Durchschnittliche ausgewählte Merkmale nach Eigentümergruppen
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   5.5.3 Rangreihen der Stressindices nach Eigentümergruppen
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  6 Fazit der Stresstests
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   6.1 Anwendungsbereich für Stresstests
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   6.2 Voraussetzungen zur Testdurchführung
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   6.3 Ergebnisse der univariaten Tests
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   6.4 Ergebnisse der multivariaten Tests
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  6.5 Bestimmungsgründe für Krisensensitivität
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   6.5.1 Kategorie Unternehmenswertminderung
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   6.5.2 Kategorie Liquiditätsdefizite
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   6.5.3 Kategorien Kapitalerhaltung und Kapitalrendite
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   6.6 Ergebnisse der Differenzierung nach Eigentümerstrukturen
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   6.7 Bedeutung der Stressindices und Insolvenzquoten
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  7 Ansätze zur Förderung von Resilienz
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  7.1 Maßnahmen auf Unternehmensebene
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   7.1.1 Allgemeine Verbesserung der Ausgangsbasis
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  7.1.2 Spezifische Maßnahmen zur Hebung der Resistenz
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   7.1.2.1 Maßnahmen zur Stabilisierung des Unternehmenswertes
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   7.1.2.2 Maßnahmen zur Stabilisierung der Liquiditätslage
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   7.2 Gestaltung von Rahmenbedingungen durch die Politik
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   7.3 Zielkonflikte auf Unternehmens­ und politischer Ebene
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   7.4 Umsetzung im konkreten Einzelfall
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   8 Ausblick
•  
   Literaturverzeichnis
•  
   Anhang
•  
   Unternehmenssteckbriefe
•  
   Nr. 1
•  
   Nr. 2
•  
   Nr. 3
•  
   Nr. 4
•  
   Nr. 5
•  
   Nr. 6
•  
   Nr. 7
•  
   Nr. 8
•  
   Nr. 9
•  
   Nr. 10
•  
   Nr. 11
•  
   Nr. 12